Par Me Valentine VIENNE, le 16 octobre 2026
Par une décision du 1er octobre 2026, mentionnée aux Tables, le Conseil d’État juge que l’obligation de réaliser 30 % de logements sociaux dans les communes carencées n’est pas opposable au titulaire d’un certificat d’urbanisme délivré avant l’arrêté de carence.
Au cas d’espèce, le maire de Mouans-Sartoux a délivré un certificat d’urbanisme à la société Marignan Côte d’Azur le 21 mai 2023. Le 15 décembre 2023, le préfet a constaté la carence de la commune en matière de logements sociaux. Enfin, le 6 février 2024, le maire a refusé le permis sollicité pour 82 logements.
Devant le tribunal administratif de Nice, la commune a demandé une substitution de motifs fondée sur la méconnaissance par le projet des dispositions de l’article L. 111-24 du Code de l’urbanisme, dont on rappellera qu’il impose, dans les communes carencées, au moins 30 % de logements locatifs sociaux dans les opérations de plus de douze logements ou de plus de 800 m² de surface de plancher. Le tribunal a refusé la substitution, annulé le refus et enjoint au Maire de délivrer le permis en cause.
Saisi en pourvoi par la commune, Conseil d’État rappelle que l’article L. 410-1 garantit au titulaire d’un certificat, « quel que soit son contenu », l’examen de sa demande déposée dans les dix-huit mois au regard des dispositions d’urbanisme applicables à la date du certificat, à la seule exception de celles relatives à la sécurité ou à la salubrité publique.
Il juge que le tribunal n’a pas commis d’erreur de droit en considérant que l’article L. 111-24 étant une disposition d’urbanisme au sens de l’article L. 410-1 et qu’il n’était pas opposable au projet, dès lors que l’arrêté de carence était postérieur au certificat.
Les conclusions de Mme Dorothée PRADINES, rapporteure publique, éclairent les deux étapes de la décision.
En premier lieu, la règle des 30 % correspond bien à une règle d’urbanisme. Elle figure en effet au règlement national d’urbanisme, dans une section consacrée à la mixité sociale ; et distinguer, parmi les règles d’urbanisme, celles qui seraient cristallisées et celles qui ne le seraient pas serait, selon la rapporteure publique, « à la fois hasardeuse […] et inopportune ».
En second lieu, le certificat d’urbanisme a vocation à cristalliser l’état du droit à sa date, et non une règle conditionnelle susceptible de s’appliquer plus tard. Le constat de carence n’est pas une simple circonstance de fait, comme l’évolution des équipements publics mais un acte qui modifie les règles opposables au projet.
L’objet social de la règle n’y change par ailleurs rien, dès lors que l’article L. 410-1 ne réserve que la sécurité et la salubrité publiques.
La solution est cohérente, bien que les projets couverts par un certificat antérieur échappent à l’effort de rattrapage que l’arrêté de carence devait imposer.
L’effet d’aubaine reste toutefois limité aux terrains concernés.
Pour les porteurs de projet, le certificat d’urbanisme devient un outil de sécurisation majeur dans les communes exposées à la carence. Pour les communes, un refus fondé sur l’article L. 111-24 est voué à l’échec face à un certificat antérieur.
