Par Me Valentine VIENNE
Dans le cadre de travaux ou de projets immobiliers, il est courant d’entendre parler de « changement d’usage » et de « changement de destination ». Si ces deux notions sont parfois confondues, elles relèvent en réalité de cadres juridiques distincts et répondent à des objectifs différents.
Le changement d’usage : une notion issue du Code de la construction et de l’habitation (CCH)
Réglementé par les articles L.631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, le changement d’usage vise principalement à protéger le parc immobilier résidentiel, notamment dans les zones où l’habitat est soumis à une forte pression.
Un changement d’usage intervient lorsqu’un local à usage d’habitation est transformé – sans qu’interviennent nécessairement des travaux ! – pour un autre usage (par exemple, pour devenir un local commercial ou un meublé de tourisme, de type Airbnb).
Points clés à retenir :
- Une autorisation préalable au changement d’usage peut être requise. Tel est le cas dans les communes de plus de 200 000 habitants, dans les communes de plus de 50 000 habitants situées en zones tendues définies par décret ou dans les communes limitrophes de Paris… mais également dans d’autres communes ayant adopté la procédure d’autorisation préalable. Cette autorisation est souvent accompagnée de mesures de compensation (création d’un autre logement équivalent par transformation de locaux initialement à usage autre que l’habitation).
- Le but est de préserver le logement en tant que bien essentiel, tout en contrôlant les évolutions du parc immobilier.
Sanctions en cas de non-respect :
L’absence d’autorisation peut entraîner des sanctions civiles et pénales, telles que la remise en état des locaux et des amendes, conformément à l’article L.651-2 du CCH. Les communes peuvent donc assigner, sur le fondement de ces dispositions, toute personne ayant enfreint la réglementation en vigueur et solliciter, en sus du retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation sous astreinte, le versement d’une amende. Le montant de cette dernière est passé de 50 000 à 100 000 euros depuis le 21 novembre 2024.
Le changement de destination : une notion relevant du Code de l’urbanisme
Les destinations et sous destinations des constructions sont exhaustivement énumérées par les articles R. 151-27 et R. 151-28 du Code de l’urbanisme : le changement de destination ou de sous-destination correspond simplement au passage de l’une à l’autre de ces catégories… ou sous-catégories !
Par exemple, un changement de destination se produit lorsqu’un ancien hôtel est transformé en immeuble d’habitation, ou inversement.
Points clés à retenir :
- Selon les cas, une déclaration préalable ou un permis de construire peut être exigé. A noter : tout comme le changement d’usage, le changement de destination n’implique pas nécessairement l’exécution de travaux.
- Le changement de destination de la construction doit être conforme aux règles édictées par le PLU ou le document d’urbanisme en vigueur dans la commune. Certains zonages sont ainsi incompatibles avec certaines destinations (par exemple, interdiction des hôtels et autres hébergements touristiques dans une bande déterminée à compter de certains axes routiers)
Une articulation essentielle de ces deux notions
Il est important de noter qu’un même projet peut nécessiter à la fois :
- Un changement d’usage au titre du Code de la construction et de l’habitation, si, par exemple le bien est un logement devant être transformé pour un autre usage ;
- Un changement de destination au titre du Code de l’urbanisme, si, par exemple, le projet implique une modification de la catégorie d’activité définie par le PLU.
Ainsi, transformer un appartement en cabinet médical dans une grande ville impliquera…
- … un changement d’usage pour modifier l’affectation de l’appartement, conformément aux règles du CCH…
- …et un changement de destination, le projet entraînant un passage d’une catégorie d’habitation à une catégorie d’activité libérale !
Conclusion : anticipez vos démarches !
Que vous soyez un particulier, une collectivité ou un professionnel du droit, il est essentiel de bien identifier la nature de votre projet pour déterminer les démarches administratives nécessaires.
Un accompagnement juridique dès les premières étapes permet d’assurer la conformité de votre projet et d’éviter des blocages administratifs ou l’émergence de contentieux.
Pour toute question, notre cabinet est à votre disposition pour vous conseiller sur les changements d’usage, de destination et les autorisations afférentes.
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